Haris & Associates специализируется на работе с клиентами, чтобы помочь им достичь своих целей и преодолеть юридические проблемы в любой точке Таиланда. С местной платформы с офисами в ключевых городах Таиланда, таких как Чиангмай, Бангкок и Пхукет, юристы фирмы помогают клиентам добиться успеха. Наши первые несколько лет были отмечены медленным и устойчивым ростом нашей клиентской базы, поскольку мы намеревались зарекомендовать себя в качестве местной фирмы для решения самых сложных юридических проблем наших клиентов на Пхукете. Признавая ценность предоставления консультаций в полном объеме местным и иностранным клиентам, с первого дня мы стремились разработать целый ряд дополнительных практик, таких как недвижимость, иммиграция, бизнес, лицензирование технологий, нотариус, семья, персональная травма и другие. Этот устойчивый рост клиентов заставил нас принять решение о значительном расширении практики, которую мы предлагали клиентам, включая реструктуризацию, финансирование, недвижимость и судебные процессы.
Посвящается службе клиентов
Haris & Associates стремится помогать клиентам в достижении своих бизнес-стратегий, недвижимости, дел о собственности и предоставлении юридических услуг по всему Королевству. Клиенты зависят от способности фирмы находить инновационные решения сложных юридических вопросов, а юристы Haris & Associates используют опыт и ресурсы фирмы, чтобы помочь клиентам справиться с этими проблемами. Платформа Haris & Associates ориентирована на обеспечение наиболее широкого подхода к обслуживанию клиентов.
Фирма предлагает:
Глубокий опыт в местных тайских законах, которые наши юристы добиваются успеха в юридических делах и проблемах с настройкой бизнеса
подход, основанный на решениях, предоставляющий инновационные и надежные коммерческие рекомендации
Региональные группы с оптимальным размером, которые обеспечивают рентабельные и высококачественные услуги
Культура, направленная на установление и развитие долгосрочных отношений с клиентами
Чтобы обеспечить отличный сервис, мы стремимся нанимать только самых квалифицированных и творческих юристов. Мы считаем, что клерки обеспечивают ценный опыт. С момента своего создания Haris & Associates является ТОП-РЕЙТИНГА юридическими фирмами в Пхукете, Краби, Пханг Нга и других частях южного Таиланда и в настоящее время в настоящее время расширяется до Бангкока и Чианг Мая. Мы полагаем, что наши основные ценности и индивидуальный подход отвечают за наши успехи в этих областях, а также за предоставление последовательных результатов нашим клиентам.
НА ДАННЫЙ МОМЕНТ В ПАТТАЙЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО БОЛЕЕ 100 ЮРИДИЧЕСКИХ КОМПАНИЙ. МНОГИЕ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДЛАГАЮТ ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ КАК СОПУТСТВУЮЩИЕ. ПЕРЕД ТЕМ КАК ОБРАТИТЬСЯ В ОДНУ ИЗ КОМПАНИЙ, ДАВАЙТЕ ВСПОМНИМ, ЧТО ЮРИСТ, КАК И ЛИЧНЫЙ ДОКТОР, ДОЛЖЕН ОТВЕЧАТЬ ОПРЕДЕЛЕННЫМ ТРЕБОВАНИЯМ: ВЫСОКИЙ ПРОФЕССИОНАЛИЗМ, БЕЗУПРЕЧНАЯ РЕПУТАЦИЯ И, САМОЕ ГЛАВНОЕ, ОН ДОЛЖЕН БЫТЬ ЧЕЛОВЕКОМ, КОТОРОМУ ВЫ МОЖЕТЕ ДОВЕРЯТЬ.
Выбрать юридическую компанию на Родине не составит труда. Хочется остановиться на специфике такого выбора в Таиланде и, в частности, в Паттайе.
«КЭН ДУ» ИЛИ СЛОЖНОСТИ ПЕРЕВОДА.
При первой же встрече с консультантом, говорящим с вами на разных языках, удостоверьтесь, что он вас понимает. Если вы объясняете суть проблемы тайцу на русском и получаете ответ «сап do» - могу сделать - есть вероятность, что главная его задача - получить от вас предоплату и после забыть о вашем существовании (тайцы в большинстве своем не понимают русскую речь). Если вы уверены, что хотите работать именно с этой компанией, воспользуйтесь услугами переводчика. Вы и юрист должны полностью друг друга понимать.
ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ-ЭТО ТОЖЕ РЕЗУЛЬТАТ.
Конечно же, лучше всего искать юриста по рекомендации знакомых. Если ваши друзья уже обращались к специалисту по схожему вопросу и остались довольны, это, конечно, говорит в его пользу. Стоит назначить встречу и узнать, поможет ли этот специалист решить вашу проблему. Но речь идет только о положительных рекомендациях. Не стоит обращаться в компанию, которая уже подпортила себе репутацию, поверьте, она не будет пытаться ее исправить в вашем конкретном случае.
ВЫ НИЧЕГО НЕ ПОНИМАЕТЕ! НЕ МЕШАЙТЕ РАБОТАТЬ!
Просите объяснить, как компания будет решать ваш вопрос поэтапно, какие документы требуются от вас, будут ли промежуточные действия /бумаги / переговоры. Услуги юриста в Таиланде недешевы, за ваши деньги вы имеете право требовать «прозрачности» процесса работы. Если на ваши вопросы не отвечают, то или не знают ответа, или просто боятся дать вам лишнюю информацию. И то, и другое не в пользу юриста.
МЫ ЛУЧШИЕ, НАШИ ЦЕНЫ В 5 РАЗ МЕНЬШЕ, ЧЕМ У КОНКУРЕНТОВ!
Цена - это, конечно, один из критериев выбора. Компании, которые уверены в качестве своих услуг, могут позволить себе устанавливать цены немного выше средних, зная, что серьезных клиентов этим не напугать. Другие устанавливают цены пониже, надеясь привлечь новых клиентов. Но поверьте, никто не будет работать себе в убыток. Бесплатный сыр юристы не раздают.
А ЭТО - НАШ ГЛАВНЫЙ СПЕЦИАЛИСТ, ПО СОВМЕСТИТЕЛЬСТВУ УБОРЩИК И ВОДИТЕЛЬ.
Не стесняйтесь спросить о работниках компании, сколько есть юристов, в какой области права они специализируются. В компании должны быть специалисты, работающие по разным направлениям. Если в офисе сидит один юрист, он же директор, он же уборщик, есть вариант, что он уйдет завтра на больничный вместе с вашими документами. И спросить вам будет не с кого.
НЕ ХОДИТЕ В ТАЙСКИЕ / РУССКИЕ / ЕВРЕЙСКИЕ / НЕМЕЦКИЕ КОМПАНИИ, ТАМ ВАС ТОЧНО ОБМАНУТ.
Если уже выбирать компанию по национальному принципу, то только с точки зрения комфорта. Определите, с кем вам будет легче найти общий язык и прийти к пониманию. Чем легче вам будет общаться, тем больше шансов разобраться в квалификации юриста и его порядочности.
Это - только несколько советов по выбору юриста. В конечном же итоге все зависит от вас. Оплата юридических услуг - тоже вид капиталовложения, не спешите распрощаться с вашими деньгами, взвесьте все «за» и «против» и сделайте осознанный выбор.
Компания Виэл. Юридическая компания Виэл оказывает весь спектр юридических услуг на Пхукете.
Виэл – юридическая компания на Пхукете с многолетним опытом работы . Юристы и адвокаты компании – это тайские и русские дипломированные специалисты.
Обратившись в компанию Виэл, Вы получаете качественную юридическую помощь квалифицированных специалистов в области гражданского и уголовного права Тайланда.
Неоспоримое преимущество юридических услуг Виэл – все услуги для вас оказываются на русском языке. Таким образом, русскоговорящий юрист более полно поймет суть ваших вопросов, и, соответственно, сможет дать вам подробные развернутые ответы; разъяснит все возможные последствия или необходимые действия конкретно в вашей ситуации.
Юридические услуги на Пхукете компании Виэл: +66-841-703-496
Представление интересов заказчика на Пхукете:
- в органах государственной власти и органах местного самоуправления Пхукета.
- в судах всех инстанций.
- в полиции.
- в органах следствия и дознания.
Сопровождение сделок с недвижимостью:
- консультирование по вопросам приобретения недвижимости на Пхукете.
- составление договоров, регулирующих отношения с недвижимостью: аренда, купля-продажа и другие.
- проверка чистоты сделки.
- проверка застройщика, его документации на строящийся объект недвижимости.
- открытие компании для покупки земли на Пхукете.
Юридические услуги на Пхукете. Инвестирование:
Тайланд – стабильно развивающая страна, привлекающая все больше иностранных инвестиций. Это связано с правильной политикой государства, стабильной экономикой Тайланда и хорошим процентом дохода с вложенных денежных средств
. Однако, как и в любой стране, в Тайланде инвестировать стоит аккуратно, учитывать все возможные риски и просчитывать доходность вложенных средств.
Юридическая компания Виэл на протяжении многих лет выгодно сотрудничает с российскими инвесторами, которые уже получают доход с вложенных денежных средств.
Основные юридические услуги на Пхукете в области инвестирования:
Участие в торгах по реализации государством и банками арестованного недвижимого имущества.
- кредитование под залог автомобиля или недвижимого имущества.
- срочный выкуп недвижимости в Тайланде по цене ниже рыночной, с дальнейшей ее реализацией.
Юридическая компания Виэл не стоит на месте, постоянно находя, новые открытые возможности для выгодного инвестирования, о чем информирует инвесторов.
Законы Таиланда в сфере недвижимости во многом похожи на западные аналоги, также, как Гражданский кодекс базируется на континентальном Европейском гражданском праве и повторяет положения законов стран общего права. Единственное, что затрудняет приобретение недвижимости в Таиланде нерезидентами – это законодательный запрет на владение землей иностранцами. Данное обстоятельство делает невозможным для иностранцев получение полного права владения землей и домом.
Основные правовые аспекты в сфере недвижимости в Таиланде:
1. Законодательство о собственности на землю для иностранных граждан
1.1 - Иностранцы не могут владеть землей в Таиланде, но (теоретически) некоторые категории нерезидентов могут иметь в собственности земельные участки площадью до 1 рая (1600 кв.м) в районах, выделенных для жилого строительства. Разрешение на такое владение дает Совет по инвестициям (статья 96 бис Земельного кодекса), и для его получения необходимо, помимо покупки земельного участка, дополнительно инвестировать 40 миллионов бат в экономику Таиланда (в специально указанные активы или государственные облигации). Такие разрешения крайне редки на практике и требуют соблюдения строгих условий, включающих расположение земельного участка в специально обозначенном районе и отдельного одобрения министра внутренних дел. Кроме того, это право собственности не может быть передано по наследству. Таким образом, даже для очень богатых покупателей подобное решение является малоэффективным. Кроме данного исключения, во всех остальных случаях иностранным гражданам строго запрещено иметь в собственности землю в Таиланде.
1.2 - Иностранные компании со значительными инвестициями в экономику Таиланда могут получить специальные привилегии и льготы в отношении права владения земельной собственностью, что установлено в статье 27 Закона о Поощрении Инвестиций (Investment Promotion Act), а также в статье 44 Закона об Управления Промышленными Зонами Таиланда (Industrial Estate Authority of Thailand Act) и в статье 65 Закона о нефти (Petroleum Act). Данные права могут быть предоставлены только на период действий таких компаний на территории Таиланда.
1.3 - Единственным доступным для иностранцев средством контролировать их инвестиции в землю в Таиланде является участие в Тайской компании , при условии наличия большинства у тайских акционеров (как по проценту акций, так и по количеству совладельцев) через механизм привилегированных акций. Несмотря на то, что владение землей Тайской компанией с иностранным (до 49%) капиталом не противоречит тайскому земельному законодательству, в большинстве случаев способ реализации этого механизма является спорным, либо вообще незаконным. С 2006 года правительством Таиланда вводятся ограничения на неправомерное использование тайских юридических лиц, имеющее целью обход существующих законодательных запретов по реализации прав иностранной земельной собственности в Таиланде.
1.4 - В соответствии со статьей 93 Земельного Кодекса, иностранцу, который претендует на получение прав собственности на землю по наследству в качестве законного наследника, может получить такое право собственности с разрешения министра внутренних дел. Обратите внимание, что статья 93 применяется только в отношении иностранцев, являющихся законными наследниками земельного участка на основании договора наследования (статья 86), и НЕ применяется в отношении лиц, являющихся законными наследниками тайского супруга/супруги. Поскольку в настоящее время у Таиланда не существует никаких международных соглашений, регулирующих права земельного наследования, то ни один иностранный супруг/супруга без наличия договора наследования не получит разрешение министра внутренних дел. Эта категория иностранных наследников, получив наследуемую землю, не смогут зарегистрировать официальные права владения и должны продать ее в течение одного года с даты получения.
2. Покупка кондоминиума (иностранная собственность)
2.1 - Иностранные граждане (физические и юридические лица) могут владеть* кондо (апартаментами или квартирой) в Таиланде, при условии, что эти кондо входят в так называемую «иностранную квоту» данного кондоминиума. Нерезиденты, приобретающие кондо в Таиланде, должны соответствовать требованиям, изложенным в статье 19 Закона о Кондоминиумах Таиланда . Право полной безусловной собственности (freehold - фрихолд) на квартиры в Таиланде означает, что:
- не более 49% процентов от общей жилой площади в кондоминиуме может быть в иностранном владении, остальные 51% должны принадлежать тайским физическим или юридическим лицам (например, если в кондоминиуме есть 100 одинаковых квартир, то только 49 из них могут приобрести иностранные граждане);
- при наличии возможности приобретения квартиры нерезидентом, иностранный покупатель должен соответствовать положениям статьи 19 Закона о Кондоминиумах, что, как правило, означает требования по легальному и документально оформленному переводу иностранной валюты в объеме, эквивалентном стоимости приобретения, и официальному обмену указанной суммы в тайские баты на территории Таиланда.
* Примечание: Возможность владения квартирами иностранцами на правах собственности возможно только в кондоминиумах, которые зарегистрированы и имеют лицензию в соответствии с Законом о Кондоминиумах.
2.2 - В случае, если иностранная квота в проекте кондоминиума распродана, квартиры из оставшейся «тайской» части могут быть переданы иностранцам во владение на основании договора аренды (leashold - лизхолд). В Тайланде отсутствует специальное законодательство, регулирующее правоотношения арендного владения квартирами для иностранцев (в отличии от полного безусловного фрихолд-владения, которое регламентируется Законом о Кондоминиумах). Лизхолд определяет право пользования и распоряжения собственностью (кондо) в течение установленного договором периода времени. С юридической точки зрения лизхолд-владение квартирой в кондоминиуме в Таиланде является обычной арендой: арендатор не получает свидетельство о собственности на свое имя, он не может продать квартиру, у него не нет долевой собственности в общих помещениях кондоминиума, нет права голоса на общих собраниях совладельцев кондоминиума. После того, как установленный договором период лизхолд-владения истекает, срок аренды должен быть продлен (при наличии желания владельца), или все права пользования и распоряжения собственности должны быть возвращены реальному владельцу. Договор аренды кондо регулируется разделами о найме, прокате и аренде имущества в Гражданском и Коммерческом Кодексе (), при этом, будучи сделкой найма, договор аренды попадает под действие норм налогообложения («налог с ренты», возлагаемый на арендодателя).
3. Покупка иностранцами апартаментов, не зарегистрированных в соответствии с Законом о Кондоминиумах в Таиланде
В Таиланде разделяют два типа жилых многоквартирных домов – это кондоминиумы, зарегистрированные и лицензированные в Управлении Земельного Департамента, предлагающие полное и безусловное фрихолд-владение квартирами, и многоквартирные дома, НЕ имеющие лицензию кондоминиума и, соответственно, не обеспечивающие индивидуальные права владения квартирами. Внешне эти два типа зданий могут выглядеть совершенно одинаково, но с точки зрения закона между ними большая разница. Кондоминиумы, зарегистрированные и лицензированные в Земельном Департаменте, должны соответствовать нормам Закона о Кондоминиумах, которые устанавливают индивидуальные права собственности владельцев отдельных квартир, права совместной собственности помещений общего пользования и совместного управления зданием всеми владельцами квартир. Незарегистрированные в качестве кондоминиума здания не регулируется специальными законами о кондоминиумах, при этом застройщик (владелец) жилого дома может продать права пользования и распоряжения (но не полного фрихолд –владения) квартирами по своим правилам и на своих условиях. Существует множество договорных схем, по которым продаются такие квартиры – от тайм-шеринга и простого лизхолда (аренды), до лизхолда в сочетании с владением акциями холдинговой компании. Однако необходимо быть осторожным, поскольку такие схемы не обеспечивают права индивидуальной полной безусловной собственности (фрихолда) и покупатели не получают той степени законодательной защищенности, как покупатели квартир в зарегистрированных кондоминиумах. В этом случае необходимо трижды перепроверить имеющиеся контрактные схемы и предложения застройщика(схему аренды, принцип управления зданием, текущие и планируемые затраты на техническое обслуживание и управление зданием).
4. Аренда, наем и лизинг в Таиланде
4.1 - В тайском законодательстве нет разделов, которые бы отдельно регулировали вопросы аренды недвижимости (выделяя их из общих законодательных норм об аренде собственности). Сдача недвижимости в аренду Таиланде является договором имущественного найма, который должен соответствовать соответствующим статьям о найме и аренде имущества (статьи 537-571) Гражданского и Коммерческого Кодекса. Одним из недостатков законодательства о имущественном найме в Таиланде является то, что фактически договор аренды устанавливает личное имущественное право арендатора, которое прекращается в случае его смерти. Тайский закон не дает наследникам арендатора право на автоматическое наследование права аренды, и по той же причине арендатор не имеет права передать арендованную недвижимость в субаренду без разрешения владельца. Действие договора аренды не приостанавливается в случае смерти владельца (статья 569), однако смерть владельца отменяет все дополнительные обязательства со стороны арендодателя (например обязательство по продлению срока аренды). Смерть арендатора может привести к прекращению действия договора аренды. Смерть арендодателя или переход права собственности к другому лицу также может привести к разрыву договора аренды и это лишь частично может быть оспорено арендатором в судебном иске против правопреемника владельца
4.2 - Аренда в Таиланде может быть установлена на срок, не превышающий 30 лет. При наступлении срока окончания действия договора прекращается и права аренды. Некоторые договора аренды с правом выкупа недвижимости для иностранцев предлагают более длительные сроки и определяют более широкие права, чем это установлено и обеспечено тайским законодательством о найме и аренде имущества. Такие контракты между продавцом и арендатором могут быть составными и должны как минимум разделять права собственности на дом от права собственности на землю. При этом, зачастую, они определяют дополнительный 30-летний период аренды и обязательство (зафиксированное в договоре или в приложении к договору) передачи земельного участка в безусловное право собственности (фрихолд). Юридически такие сделки не защищены тайским законодательством и могут рассматриваться недействительными и незаконными, поскольку иностранцы не имеют права владеть землей, а срок аренды не может превышать 30 лет.
Обратите внимание на то, что в соответствии с новым регулированием (2008 г.), земельные ведомства должны отказывать в регистрации договоров аренды, включающие недействительные или незаконные положения: такие как передача иностранцу безусловного права собственности на землю или предварительно оплаченное право арендатора на 30-летнее продление срока аренды. В последнее время подобные положения пытаются отразить не в самом тексте договора, а в отдельных приложениях (которые не поступают на регистрацию), несмотря на то, что Земельный Департамент считает такие методы продажи недействительным или незаконным.
4.3 - Официальный и легальный застройщик обязан включать в свои контракты по продаже недвижимости (домов и квартир) в полную и безусловную собственность (фрихолд) положения, которые полностью соответствуют действующим нормам и законам о защите прав потребителей. В то же время застройщик не ограничен такими законодательными нормами при передаче недвижимости иностранцу на правах аренды (лизхолд). В этом случае застройщик свободен в выборе договорных условий и может включать в договор аренды различные выгодные для него положения, которые могут увеличить продажи, но одновременно и ввести в заблуждение (например, положения о продлении действия аренды на срок до 90 лет).
5. Владение домом отдельно от владения землей
5.1 -Иностранцы не могут владеть землей, но имеют право на владение зданиями и постройками отдельно от земли. Существуют два способа получения права собственности на дом отдельно от земли: a) - вы строите дом на арендованной земле (с зафиксированным правом застройки – суперфиция или без него) или б) - вы покупаете существующий дом отдельно от земли и оформляете землю в аренду. Передача существующего дома должна быть оформлена в письменной форме и зарегистрирована в соответствующем органе (Управлении Земельного Департамента или его филиале). Процедура передачи права владения на существующее строение начинается с подачи соответствующего заявления в местное Управление Земельного Департамента, после чего в течении 30 дней выходит публичное объявление о продаже указанной собственности в указанном районе, после чего местное Управление оформляет необходимые документы о передаче прав. Необходимо отметить, что право собственности на дом на земельном участке, принадлежащем кому-то еще, относится к категории прав пользования земельным участком (например, по договору аренды земли и/или права суперфиция). Когда право на пользование земельным участком истекает, то право собственности на дом на этой земле также заканчивается.
5.2 - Tabian Baan (документ, подтверждающий регистрацию дома), произносится как Табиен Бан, является государственным документом, в котором указан официальный адрес строения и перечислены проживающие в нем (тайские) лица. В документе может быть указано имя владельца, но в случае с иностранным владельцем это необязательно. Важно отметить, что Таиланде не существует официальных документов, которые бы удостоверяли право собственности на дом (в отличие от земли). Tabian Baan не является документом, подтверждающим право собственности на дом, а является лишь свидетельством регистрации дома и его жильцов, своего рода выпиской из домовой книги. Косвенным подтверждением права собственности на постройку может являться: a) - выданное муниципалитетом или местной районной управой (Tambon Administrative Organisation, или, по-тайски, – Or Bor Tor) разрешение на строительство с поэтажным планом, или б) - зарегистрированный в Земельном Департаменте официальный договор купли-продажи (для уже существующего, а не строящегося дома). Что же касается Табиен Бан, то их существуют два варианта: т.н. «синяя книжка» (Thor.Ror.14) для тайских граждан и «желтая книжка» (Thor.Ror.13) для иностранцев.
6. Владение недвижимостью тайской супругой/супругом, состоящим в браке с иностранцем
Иностранцы, состоящие в законном браке с тайским гражданами, не могут владеть землей в Таиланде, равно как не могут иметь земельную долю в совместной семейной собственности. Более того, Земельный Департамент позволяет регистрацию персонального права собственности на землю для тайского гражданина, состоящего в браке с иностранцем, только в том случае, когда оба супруга подпишут совместное заявление о том, финансовый средства, используемые для приобретения такой земли, являются собственными средствами тайского супруга. Это означает, что земля (а, зачастую, земля, дом и в некоторых случаях кондоминиум) приобретается в качестве личного имущества тайского супруга и, следовательно, не являются объектом совместного владения и управления (в тайском законодательстве это называется Sin Somros). Данный принцип базируется на норме статьи 1472 Гражданского и Коммерческого Кодекса, устанавливающим, что если личная собственность была обменена на другое имущество (в данном случае, землю), то такое имущество должно быть личной собственностью. Супруг-иностранец не имеет права собственности на такие активы, что зафиксировано тайским семейным законодательством, регулирующим имущественные отношения между супругами. Тайский супруг будет единственным владельцем и распорядителем земли и в качестве личного имущества эта земля не будет включаться в совместные активы, подлежащие разделению в случае расторжения брака.
7. Номинальное владение
Номинальное владение является тем случаем, когда земли приобретается или изначально была приобретена тайским гражданином, действовавшим от имени иностранца или выступавшим в роли агента иностранного гражданина в земельной сделке. На практике это означает, что иностранец приобретает землю и регистрирует право собственности на имя гражданина Таиланда, получая взамен право аренды, право застройки (суперфиций) или право пользования (узуфрукт). Эта сделка может быть объединена с договором займа, а иногда с получением ипотеки. Эта юридическая схема является законной до тех пор, пока граждан Таиланда не ограничен в осуществлении своих абсолютных прав собственности на землю, которые по существу выражаются в праве распоряжения землей, включая право на обременение, продажу и передачу земли. Если такие права ограничиваются и причиной таких ограничений является иностранный гражданин, то может считаться, что тайский владелец получил землю в соответствии со статьей 96 Земельного Кодекса, как «подставное лицо вместо иностранца». При доказанной квалификации такой сделки согласно статье 96 Земельного Кодекса – как иностранец, так и граждан Таиланда, могут понести наказание в виде штрафа или даже тюремного заключения.
8. Право пользования имуществом (узуфрукт)
Право пользования имуществом (узуфрукт) является соглашением (контрактом), согласно которому предоставляется право занимать или использовать чужое недвижимое имущество на срок до 30 лет (и не превышая продолжительность жизни получившего это право – узуфруктария). Также узуфрукт в Таиланде может предоставить право пользования и распоряжения объектом недвижимости пожизненно. В этом случае такие права использования и распоряжения недвижимым имуществом имеют силу на протяжении всей жизни узуфруктария. После его смерти недвижимое имущество возвращается собственнику. Часто узуфрукт предоставляется члену семьи, например, иностранному супругу, что гарантирует ему пожизненное право пользования недвижимостью, зарегистрированной на имя тайского супруга даже в случае смерти тайского супруга - владельца).
Узуфруктуарий (пользователь узуфрукта) не имеет право продавать недвижимость (это право остается у зарегистрированного собственника имущества) и в соответствии со статьями 1417-1428 Гражданского и Коммерческого Кодекса узуфруктуарий обязан поддерживать имущество в хорошем состоянии и проявлять заботу о собственности. Если узуфруктуарий не в состоянии обеспечить данные требования, при этом имущество потеряет свою стоимость или окажется в ненадлежащем состоянии, владелец имеет право расторгнуть право узуфрукта. Узуфруктуарий несет ответственность за ущерб или уничтожение имущества, если он не может доказать, что ущерб вызван не его вине. Реализация схемы узуфрукта при определенных обстоятельствах может быть эффективным средством защиты иностранного супруга как в течении времени его брака в Таиланде, так и после смерти его или ее тайского супруга, однако в некоторых случаях узуфрукт не является лучший вариантом.
9. Право на застройку (суперфиций)
Суперфиций, или право на застройку (статьи 1410-1416 Гражданского и Коммерческого Кодекса) в Таиланде – одно из гражданских прав в сфере отношений недвижимости. Право суперфиция юридически отделяет право собственности на землю от права на что-либо, находящееся на этой земле. Чтобы иметь законную силу, право суперфиция должно быть зарегистрировано в свидетельстве о собственности на землю (title deed). Право суперфиция может быть зарегистрировано либо в качестве отдельного (самостоятельного) права, либо в качестве вспомогательного (сопутствующего) права в сочетании с договором аренды земли. Лицо, которому договором предоставлено право суперфиция, получает право собственности на здания, которые он построил, без получения или не имея прав собственности на землю, на которой эти здания построены. Регистрацию права суперфиция возможно осуществить до начала строительства или во время строительства здания, однако если на этой земле уже есть построенное здание, то сначала необходимо оформление передачи права собственности на имеющееся здание (и, соответственно, оплаты налога на такую передачу).
10. Право на место жительства
Право на место жительства/проживание (статьи 1402-1409 Гражданского и Коммерческого Кодекса) является правом безвозмездного проживания в доме, принадлежащем другому лицу. Право проживания отличается от узуфрукта, поскольку лицу, получившему узуфрукт разрешается передавать реализацию своих прав третьему лицу (но не сам узуфрукт), в то время, как право на место жительства устанавливает исключительно возможность проживания в означенном помещении для конкретного лица и членов его семьи, без права извлечения каких-либо дополнительных материальных выгод от эксплуатации этой недвижимости. Договор о праве на место жительства жилье относится к категории жилищного права. Право на место жительства/проживание предоставляется безвозмездно, иначе это будет трактоваться как «аренда имущества». Право на место жительства может быть оформлено посредством составления завещания в Таиланде (владелец оговаривает право проживания в завещании) или как подарок владельца третьей стороне. Право проживания считается завершившимся после одобрения и регистрации в Управлении Земельного Департамента документа на право собственности на землю, где находится указанная недвижимость.
11. Право ограниченного пользования земельным участком (сервитут)
«Недвижимое имущество может быть предметом сервитута, в силу которого собственник такого имущества несет определенные обязательства или ограничивается в осуществлении некоторых прав, присущих ему как собственнику, в пользу другого недвижимого имущества». Сервитут как правило, состоят из двух или более отдельных объектов недвижимости / земельных участков, один (одни) из которых получает обременение, а другой (другие) получают выгоду от применения сервитута. Обременённый земельный участок называется сервиентом, а получающий выгоду участок называется доминантой. Сервитут может включать в себя различные виды обременений и выгод, однако чаще всего этот юридический механизм фиксирует право на использование расположенных на соседних участках водных скважин, использование подъездных дорог, прокладку водоканалов, трубопроводов и других элементов коммунального снабжения через территории других участков. Зарегистрированное право сервитута является важным правом в случае, когда земельный участок находится в окружении других участков без прямого доступа к дорогам общего пользования. В этом случае право сервитута, закрепленное в отношении прилегающих участков-сервиентом гарантирует бесперебойный доступ к участку-доминанте.
12. Покупка недвижимости на тайскую компанию, контролируемую иностранцами
Вплоть до 2006 года, когда были выпущены новые правила для Управлений Земельного Департамента (совместно с Министерством внутренних дел), было широко распространено использование иностранцами тайских компаний для приобретения земли или кондоминиумов из тайской квоты. Пока в компании большинство акций принадлежало тайским акционерам (и количество тайских акционеров было больше иностранных) – к такой компании относились, как и к любой другой тайской компании. Однако в настоящее время правительство ввело определенные ограничения с целью борьбы с незаконным использованием тайских компаний и номинальных акционеров иностранцами. По новым правилам чиновники Земельного Департамента и Департамента по развития бизнеса теперь должны следовать специальным процедурам и осуществлять дополнительные проверки, когда сталкивается с тайской компанией с иностранными акционерами или иностранным директором с правом подписи. Эти процедуры должны предотвратить незаконное использование тайских номинальных акционеров и подставных компаний иностранцами.
Практика использования холдинговых компаний для покупки недвижимости иностранцами в настоящее время уже не является такой распространенной, как раньше. Чтобы успешно пройти все новые проверки в Земельном Департаменте, сегодня иностранным покупателям, желающим оформит собственность на компанию, не рекомендуются с самого начала вносить свое имя в учредительные документы. Только после того, как имущество будет зарегистрировано на 100% тайскую компанию, можно осуществить передачу части привилегированных акций (до 49%) иностранному владельцу. Обратите внимание, что тайская компания, образованная исключительно в качестве «прикрытия» для реализации иностранных прав владения земельной собственностью, является незаконной, что делает незаконным и само владение такой собственностью. Компания, которая владеет недвижимым имуществом должна осуществлять текущую деятельность, сдавать ежегодные балансы и обеспечивать правильное ведение бухгалтерского учета. Такая компания не может быть «законсервированной».
13. Государственное свидетельство о праве на землю
Наиболее важной частью любой инвестиции в недвижимость является документальное оформление права собственности на землю. Государственное свидетельство о праве на землю (land title deed) является документом, выданным Земельным Департаментом. В этом документе декларируется и официально подтверждается законное право владения или распоряжения участком земли, его топографический статус, а также права, обязательства и обременения данной собственности. Необходимо сказать, что в Таиланде довольно запутанная система таких свидетельств, потому что наряду с основным документом существуют еще несколько «производных», служащих разным целям свидетельств. Основным, «главным» документом, устанавливающим права собственности на землю как по схеме полного владения через компанию (фрихолд), так и на правах аренды (лизхолд), является т.н. Чанот (по-тайски Chanote или Nor. Sor. Si 4 Jor, N.S.4.J). Следующим по значимости идет Нор Сор Сам Гор (Nor Sor Sam Gor, N.S.4.G). Менее привлекательным является Нор Сор Сам (Nor Sor Sam, N.S.3), поскольку в этом документе не исследованы и точно не подтверждены границы участка земли в отношении к соседним участкам. Такая земля может быть продана только при условии 30-дней публичного уведомления, в течение которого границы участка могут быть оспорена соседями (и такая практика весьма нередкая). Этот тип документа на землю может быть «повышен» до уровня N.S.3.G или Чанот.
Перечислим все варианты свидетельств на право собственности на землю, которые выдаются в Земельном Управлении Таиланда: Sor Kor Nung (S.K. 1), Nor. Sor. Song (N.S. 2), Nor. Sor. Saam (N.S. 3), Nor. Sor. 3 Gor (N.S. 3 G.), Nor. Sor. 3 Khor (N.S. 3 K.), Nor. Sor. 5 (N.S. 5), Nor. Sor. 4 Jor (N.S. 4 J.) или Чанот. Документы, которые выдаются другими государственными структурами: Sor. Por. Gor. 4-01 (S.P.G. 4-01), Sor. Tor. Gor. (S.T.G.), Por. Bor. Tor. 5 (P.B.T. 5), Nor. Kor. 3 (N.K. 3), Gor. Sor. Nor. 5 (G.S.N. 5)
14. Налоги и сборы при переходе прав на недвижимость
При приобретении квартиры в право безусловного владения (фрихолд) в проекте, который имеет лицензию в соответствии с Законом о Кондоминиумах в Таиланде, а также в случае покупки недвижимости у застройщика, имеющего государственную регистрацию, – законодательство о защите потребителей устанавливает, что застройщик может возложить на покупателя не более 50% налога на передачу прав собственности. Во всех остальных случаях, поскольку не существует законодательной нормы о том, как должны распределяться между покупателем и продавцом налоги и сборы на передачу собственности – такое распределение должно быть согласовано в рамках договора купли-продажи. Налоги и сборы при передаче прав собственности взымаются Земельными Департаментами и применяются к кондоминиумам, земельным участкам, домам совместно с земельными участками , а также к домам без передаваемых в собственность земельных участков . К таким сборам и налогам относятся: государственный сбор за передачу прав (2%), специальный бизнес-налог (3,3%, если применим), гербовый сбор (0,5%, не надо платить, если уплачен специальный бизнес-налог), подоходный налог (для компаний зафиксирован по ставке 1%, для физических лиц – прогрессивная шкала).
15. Налог на недвижимость
В Таиланде в настоящее время не взымаются налоги на землю и недвижимость, за исключением случаев, когда такая земля или недвижимость используется в коммерческих целях (передана в аренду, используется как имущество компании, используется в складских целях, является инвестиционным вложением, другими словами – если земля и недвижимость не используется в целях личного проживания владельца). В этом случае ежегодный налог на землю и недвижимость взимается в размере 12,5% от фактической или оцененной арендной выручки. Существуют планы по реформированию действующей налоговой системы и ввести универсальный налог на недвижимость. В некоторых районах Таиланда также существует небольшой налог на развитие региона (относится только к неосвоенным землям).
Не раз случалось, что придя за помощью и консультацией по какому-либо конкретному кондоминиуму, юрист начинает отговаривать и вводить в заблуждение покупателя, предлагая свои проекты, от которых он получает какую-либо выгоду. Им движет жажда сиюминутной наживы. Репутация ему не важна, так как он не позиционирует себя как агентство недвижимости. В итоге вам предлагается тот проект, от которого больше выгоды юристу.
Особенно этим грешат «наши» юристы. Русскоязычных юристов в Таиланде нет! Запомните это. Есть переводчики, которые переводят, то что говорят им тайские юристы-консультанты. Другими словами, обращаясь к русскоязычному юристу, вы обращаетесь к переводчику с английского (в идеале тайского) языка. Это посредник, который заинтересован в продаже вам своих предложений, но не консультации.
ВАЖНО! При покупке недвижимости у застройщика вам всегда предоставят контракт для ознакомления переведенный на ваш родной язык. В штате компании есть юристы, которые помогут вам оформить необходимые документы за меньшие деньги и без риска.
Не верите нам? Можете легко проверить это, обратившись к любому из них. Если вы и обратитесь, то будьте настойчивее и не позволяйте собой манипулировать.