Соотношение между риском и доходностью. Что нужно знать при инвестировании Чем ниже риск выше доходность

50. бета () для акции равен 1,5 . Выберете верное утверждение:

если доходность на рынке растет, то доходность по акции растет быстрее в 1,5 раза;

если доходность на рынке растет, то доходность по акции падает быстрее в 1,5 раза;

если доходность на рынке падает, то доходность по акции растет быстрее в 1,5 раза;

если доходность на рынке падает, то доходность по акции падает быстрее в 1,5 раза

все утверждения не верны.

51. Если внутренняя стоимость облигации меньше курсовой стоимости, то такая облигация считается:

недооцененной

правильно оцененной

переоцененной

52. Какова зависимость между риском вложений в ценные бумаги и ее доходностью. Выберите правильное утверждение.

1 чем выше риск, тем ниже доходность

2 чем ниже риск, тем выше доходность

3 степень риска не влияет на доходность ценной бумаги

4 чем выше риск, тем выше доходность

53 . К долевым ценным бумагам относятся:

облигации

1. сертификаты акций

2. акции

54. К производным ценным бумагам относятся:

1. приватизационные чеки

   сертификаты акций

   опционы

   облигации

55 . К долговым ценным бумагам относятся:

привилегированные акции

обыкновенные акции

1. векселя

   приватизационные чеки

   облигации

56. Курсы переоцененных акций растут:

медленнее, чем среднерыночные

быстрее, чем среднерыночные

с такой же скоростью, как и среднерыночные

«Инвестиционный портфель предприятия»

1 . Инвестиционный портфель предприятия – это:

совокупность практических действий по реализации инвестиций;

сформированная в соответствии с инвестиционными целями инвестора совокупность объектов инвестирования, рассматриваемая как целостный объект управления;

денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

2 . Целями формирования инвестиционного портфеля являются:

прирост капитала;

обеспечение реализации инвестиционной стратегии предприятия при оптимальном сочетании риска и дохода;

формирование максимально возможной по объему совокупности финансовых инструментов;

обеспечение минимизации инвестиционных рисков;

достижение определенного уровня доходности;

уменьшение инвестируемой суммы;

обеспечение достаточной ликвидности инвестированных средств.

3. "Золотое правило инвестирования" подразумевает, что:

доход, получаемый при размещении капитала, прямо пропорционален риску, на который инвестор готов идти ради желаемого дохода;

размещение средств следует осуществлять более чем в один объект инвестирования;

расходы при инвестировании прямо пропорциональны риску.

4. По видам включаемых объектов инвестирования различают следующие виды портфелей:

портфель дохода;

портфель реальных инвестиционных проектов;

портфель ценных бумаг;

разбалансированный;

портфель прочих объектов;

агрессивный;

смешанный;

портфель роста.

5. По приоритетным целям инвестирования различают следующие виды портфелей:

несбалансированный;

портфель роста;

портфель ценных бумаг;

агрессивный;

сбалансированный;

портфель прочих объектов;

среднерисковый;

портфель дохода;

смешанный;

консервативный;

отзываемый (высоколиквидный).

6. По достигнутому соответствию целям инвестирования выделяют следующие виды портфелей:

портфель ценных бумаг;

консервативный;

разбалансированный;

отзываемый (высоколиквидный);

смешанный;

непополняемый;

несбалансированный;

неотзываемый (низколиквидный);

сбалансированный .

7. Инвестиционный портфель, направленный на минимизацию инвестиционного риска, называется:

агрессивным;

умеренным;

консервативным.

8 . Инвестиционный портфель, обеспечивающий получение периодическое (текущее) дохода, является:

портфелем роста;

умеренным;

портфелем дохода;

сбалансированным.

9. Инвестиционный портфель, сформированный с целью прироста его стоимости, называют:

консервативным;

портфелем дохода;

агрессивным;

портфелем роста;

смешанным.

10. Формирование инвестиционного портфеля базируется на определенных принципах:

достижения экономического равновесия в стране;

обеспечения реализации инвестиционной стратегии;

обеспечения политической стабильности в государстве;

достижения высокой рентабельности проекта;

обеспечения соответствия портфеля инвестиционным ресурсам;

оптимизации соотношения доходности и риска;

обеспечения разбалансированности портфеля;

оптимизации соотношения доходности и ликвидности;

обеспечения управляемости портфеля.

11. Снизить инвестиционный риск позволяет:

дисконтирование;

дисперсия;

диверсификация;

дисквалификация.

12 . Диверсификация инвестиционного портфеля – это:

сознательное распределение средств между различными активами;

контроль ликвидности портфеля.

13. Диверсификация инвестиционного портфеля снижает:

доходность портфеля;

рыночную стоимость портфеля;

риск портфеля;

ликвидность портфеля.

14. Коэффициентизмеряет:

политический риск;

недиверсифицируемый риск;

экологический риск;

допустимый риск.

15. Инвестиционный портфель имеет средний уровень риска, если коэффициент:

больше 2;

больше 1;

равен 1;

меньше 1;

16. Риск по портфелю инвестиций выше среднерыночного уровня, если коэффициент:

больше 1;

1. меньше 1;

17. Риск по портфелю инвестиций меньше среднерыночного уровня, если коэффициент:

больше 2;

больше 1;

1. меньше 1;

18. Теории портфеля разработаны следующими учеными:

Г. Марковицем;

Дж.-М. Кейнсом;

К. Марксом;

У. Шарпом;

Д. Тобином;

А. Смитом.

19 . Эффективная диверсификация по Марковицу предполагает включение в портфель ценных бумаг с коэффициентом корреляции:

1. меньше 1;

   равным 0;

   меньше 0.

20. Коэффициентценной бумаги учитывается в модели:

Марковица;

CAPM (модель ценообразования на капитальные активы);

индексной модели Шарпа.

21 . Взаимный риск ценных бумаг в инвестиционном портфеле оценивается коэффициентом:

вариации;

ковариации;

 - коэффициентом.

22 . Управление портфелем бывает:

оптимальным;

активным;

односторонним;

пассивным;

минимальным.

23 . Способ управления портфелем – это:

математическое описание его структуры;

совокупность применяемых к портфелю методов и технических возможностей;

методика оценки ценных бумаг.

24 . Активное управление инвестиционным портфелем предполагает:

создание хорошо диверсифицированного портфеля на длительный срок;

максимально быстрое избавление от низкодоходных активов;

низкий уровень специфического риска.

25 . Пассивное управление инвестиционным портфелем предполагает:

сохранение портфеля в неизменном состоянии в течение всего периода его существования;

максимально быстрое избавление от низкодоходных активов;

приобретение наиболее эффективных ценных бумаг;

низкий уровень специфического риска;

создание хорошо диверсифицированного портфеля на длительный срок.

26 . Для агрессивного инвестора наиболее эффективным является следующая стратегия управления инвестиционным портфелем:

активная;

пассивная;

активно-пассивная.

27. Наиболее затратным является следующий вид управления инвестиционным портфелем:

активно-пассивное управление инвестиционным портфелем;

активное управление инвестиционным портфелем;

пассивное управление инвестиционным портфелем.

28 . Наименьший риск присущ инвестиционному портфелю при следующем стиле управления:

пассивном;

активном;

активно-пассивном.

29 . Определить, к какому стилю управления относятся перечисленные ниже методы:

формирование инвестиционного портфеля, позволяющего с наименьшими издержками обеспечить соответствие доходов и обязательств (метод «приведение в соответствие денежных потоков»); пассивный

обмен идентичных ценных бумаг, предпочтение отдается бумагам с более высоким в данный период доходом («подбор чистого дохода»); активный

стремление сократить срок действия портфеля при росте ставок ценных бумаг и, напротив, удлинить срок действия портфеля при снижении ставок («предвидение учетной ставки»);активный

покупка ценных бумаг при падении их цены и продажа при возвращении цены к нормальному уровню (метод «сдерживание портфелей»);пассивный

текущее перемещение инвестиций из различных секторов экономики, из активов с разными сроками действия и доходностью с целью наибольшей эффективности инвестиций («сектор - своп»);активный

инвестирование в ценные бумаги в пропорциях, отражающих долю данной бумаги в составе индекса, характеризующего состояние всего рынка ценных бумаг (метод «индексный фонд»).пассивный

30 . Метод «индексный фонд» используется при следующем стиле управления:

активном;

активно-пассивном;

пассивном.

31 . Мониторинг представляет собой:

детальный анализ общего положения эмитента ценных бумаг,

методику формирования оптимального портфеля инвестиций;

способ оценки результатов формирования инвестиционного портфеля;

способ снижения риска по портфелю в целом.

32. Установить правильную последовательность этапов формирования портфеля ценных бумаг:

1 ревизия (мониторинг) портфеля 4

2 проведение анализа инвестиционных качеств ценных бумаг 2

3 оценка фактической эффективности портфеля 5

4 формирование портфеля 3

5 определение инвестиционных целей 1

33 . Инвестиционный портфель, формируемый по критерию максимизации текущего дохода или прироста инвестируемого капитала вне зависимости от сопутствующего им уровня инвестиционного риска, считается:

1 агрессивным портфелем

2 умеренным портфелем

3 консервативным портфелем

34. Сбалансированный портфель – это:

портфель, в котором количество различных финансовых инструментов четко сбалансировано;

портфель, который отвечает целям инвестора;

портфель, который не отвечает целям инвестора.

Концепция компромисса между риском и доходностью состоит в том, что получение любого дохода сопряжено с риском, причем связь прямо пропорциональная: чем выше ожидаемая доходность, тем выше степень риска, связанная с возможным неполучением этой доходности. Доходность и риск, как известно, являются взаимосвязанными категориями. Наиболее общими закономерностями, отражающими взаимную связь между принимаемым риском и ожидаемой доходностью деятельности инвестора, являются следующие:

* более рискованным вложениям, как правило, присуща более высокая доходность;

* при росте дохода уменьшается вероятность его получения, в то время как определенный минимально гарантированный доход может быть получен практически без риска.

Оптимальность соотношения дохода и риска означает достижение максимума для комбинации "доходность - риск" или минимума для комбинации "риск - доходность". При этом должны одновременно выполняться два условия: 1) ни одно другое соотношение доходности и риска не может обеспечить большей доходности при данном или меньшем уровне риска;

2) ни одно другое соотношение доходности и риска не может обеспечить меньшего риска при данном или большем уровне доходности.

Однако поскольку на практике «инвестиционная деятельность связана с множественными рисками и использованием различных ресурсных источников, количество оптимальных соотношений возрастает» Овсийчук М.Ф. «Финансовый менеджмент »-М.: «Финансы и статистика» - 2003. В связи с этим для достижения равновесия между риском и доходом необходимо использовать пошаговый метод решения путем последовательных приближений. Осуществление инвестиционной деятельности предполагает не только принятие известного риска, но и обеспечение определенного дохода. Если предположить, что минимальному риску соответствует минимальный необходимый доход, то можно выделить несколько секторов, характеризующихся определенной комбинацией дохода и риска: А, В, С.

Сектор А, вложения в котором не обеспечивают минимального необходимого дохода, может рассматриваться как область недостаточной доходности. Функционирование в секторе С связано с высокими рисками, снижающими возможность получения ожидаемых высоких доходов, поэтому сектор С может быть определен как область повышенного риска. Осуществление вложений в секторе В обеспечивает инвестору достижение дохода при допустимом риске, следовательно, сектор В является областью оптимальных значений соотношения доходности и риска.

Категория риска в финансовым менеджменте рассматривается в различных аспектах: при оценке инвестиционных проектов, формировании инвестиционного портфеля, выборе финансовых инструментов, принятии решений по структуре капитала, обосновании дивидендной политики.

Основные выводы теории Марковица:

для минимизации риска инвесторам следует объединять рисковые активы в портфель;

уровень риска по каждому отдельному виду активов следует измерять неизолированно от остальных активов, а с точки зрения его влияния на общий уровень риска диверсифицированного портфеля инвестиций.

При этом теория портфеля не конкретизирует взаимосвязь между риском и доходностью. Данную взаимосвязь учитывает модель оценки доходности финансовых активов, разработанная У. Шарпом, Дж. Моссином и Дж. Линтнером. Согласно этой модели требуемая доходность для любого вида рисковых активов представляет собой функцию 3 переменных: безрисковой доходности, средней доходности на рынке и индекса колеблемости доходности данного финансового актива по отношению к доходности на рынке в среднем.

Риск определяется как опасность, подверженность потере или ущербу. Он определяет вероятность того, что произойдет некое неблагоприятное событие. Но так как предполагается, что все активы должны порождать потоки денежных средств (cash flows), то неблагоприятным событием для инвестора является неполучение дохода от вложений в определенный актив. Соответственно вероятность неполучения дохода будет отражать степень рискованности данных инвестиций.

Выделяют автономный риск и риск актива в портфеле.

Автономный риск – это риск, с которым инвестор столкнется, если будет держать только этот актив.

Риск актива в портфеле формируется , когда потоки денежных средств, порождаемые рядом активов, хранимые инвестором одновременно, объединяются, а затем анализируются совместно. В результате, риск, который можно устранить включением актива в портфель вместе с другими и который отсутствует у диверсифицированных инвесторов называется диверсифицируемым риском. Релевантный риск отдельных акций – это их вклад в риск диверсифицированного портфеля ценных бумаг. Рыночный риск отражает риск падения рынка акций в целом и его невозможно устранить при помощи диверсификации. Поэтому от рыночного риска страдают все инвесторы, вложившие свои средства в акции.

Инвесторам нравится получать доход, но они не расположены принимать на себя риск. Следовательно, люди будут вкладывать деньги в рискованные активы, только если они предполагают получить с этого большие доходы. При прочих равных условиях, чем выше риск ценной бумаги, тем ниже оказывается ее цена, и тем выше средняя доходность, требуемая инвесторами.

Рассмотрим ряд формул, необходимых для оценки риска.

Ожидаемая средняя доходность актива : ;

где: k i – доходность акций в момент времени i;

P i – вероятность получения доходности k i .

Чем более «сжатым» будет график распределения вероятности, тем ближе окажется фактическая доходность к ожидаемой. Следовательно, тем меньше вероятность, что действительная прибыль окажется значительно ниже предполагаемой. Чем более «сжато» распределение вероятности, тем ниже риск акции.

Мерой «сжатости» распределения вероятности является среднеквадратическое стандартное отклонение σ.

Чем меньше среднеквадратическое отклонение, тем более распределение вероятности «сжато» и, соответственно, тем ниже риск акций.

На практике исследователю чаще доступны только данные по доходности за несколько прошлых периодов времени. В этом случае среднеквадратическое отклонение оценивается следующим образом:

Эмпирическое ;

где: k t – фактическая доходность;

Среднегодовая доходность за n лет.

Для осуществления выбора между двумя вариантами вложения капитала, в которых один предполагает и большую доходность, и больший риск одновременно, следует использовать меру риска – коэффициент вариации , который вычисляется как среднеквадратическое отклонение, деленное на среднюю ожидаемую доходность.

Коэффициент вариации отражает риск, который приходится на единицу доходности. Чем он выше, тем рискованнее будут вложения капитала.

Актив, хранимый в портфеле, обычно может считаться менее рискованным, чем актив, хранимый изолированно. И для портфельного инвестора или менеджера событие, связанное с тем, что отдельные акции падают или поднимаются в цене, не имеет принципиального значения – для него важны только доходность и риск его портфеля в целом.

Средняя (ожидаемая) доходность портфеля ценных бумаг – это средневзвешенное значение ожидаемых доходностей отдельных активов, входящих в портфель:

Где: – ожидаемая доходность отдельных активов;

w i – доля этих активов в портфеле из n акций.

Риск портфеля ценных бумаг будет ниже, чем средневзвешенное значение σ i отдельных активов, и степень данного снижения будет зависеть от характера корреляции доходностей активов. В случае совершенной отрицательной корреляции риск портфеля равен 0. Но в действительности большинство акций положительно коррелированны, но не совершенно, поэтому, чем ниже коэффициент корреляции, тем ниже будет риск диверсифицированного портфеля. Хотя, некоторый риск всегда остается, и поэтому практически невозможно провести диверсификацию таким образом, чтобы полностью исключить влияние колебаний рынка акций в целом, влияющих на каждую из них.

Диверсифицированный риск вызывается такими непредвиденными событиями, как судебные иски к компаниям, забастовки, успешные и провальные маркетинговые программы, заключение или разрыв важных контрактов, а также другие события, которые индивидуальны для каждой отдельной фирмы. Поскольку эти события носят случайный характер, их влияние на портфель ценных бумаг может быть устранено с помощью диверсификации – негативные явления, имеющие место в одной фирме, могут быть компенсированы позитивными явлениями в другой.

Рыночный риск вызывается факторами, которые систематически влияют на большинство фирм: войны, инфляция, экономический спад и высокие процентные ставки. Поскольку на большинство акций все эти факторы влияют отрицательно, рыночный риск невозможно устранить с помощью диверсификации.

Доходность дифференцированного портфеля акций должна сравниваться с доходностью рыночного портфеля – портфеля, включающего все акции, присутствующие на рынке. Мера релевантного риска отдельных акций, которая называется бета - коэффициентом, определяется согласно модели САРМ (Capital Asset Prising Model), как количество риска, которое акции приносят в портфель, и рассчитывается следующим образом:

Где: σ i – среднеквадратическое отклонение доходности акции;

σ M –среднеквадратическое отклонение доходности рынка;

r iM - корреляция между доходностью i –й акции и доходностью рынка в целом.

Данное выражение показывает, что акции с высоким риском будут иметь и большой бета – коэффициент. Действительно, если все другие значения равны, акции с более высоким автономным риском должны вносить большую долю риска в портфель. Акции с высокой корреляцией с активами, присутствующими на рынке в целом, будут также иметь более высокий бета – коэффициент, а значит, и будут более рискованными. То есть значительная корреляция означает, что диверсификация не помогает, а значит, акции несут большую долю риска в составе портфеля.

Если b<1, то акции менее рискованны по сравнению с рынком в целом; если b=1, то акции имеют средний риск, равный рыночному риску; если b>1, то акции более рискованны, чем в среднем на рынке.

Портфель, состоящий из ценных бумаг с низким бета – коэффициентом, сам будет иметь низкий бета – коэффициент, поскольку бета – коэффициент портфеля является средневзвешенным значением бета – коэффициентов акций, входящих в его состав.

где b P – это бета – коэффициент портфеля из n акций;

w i - доля стоимости портфеля, приходящегося на i – ю акцию;

b i – бета – коэффицент i – акции.

На практике бета – коэффициент рассчитывается с помощью модели парной регрессии, отражающей зависимость между доходностью акции и доходностью рыночного портфеля: k i =a+b i *k M +ε, которая и представляет собой модель САРМ.

Определим, какая рисковая премия будет достаточна инвесторам для принятого ими на себя риска, измеряемого с помощью бета – коэффициента.

- премия за риск рыночного портфеля (премия за риск средней акции). Это дополнительная, сверх безрисковой, доходность, требуемая инвесторами для компенсации среднерыночного риска.

- премия за риск i – й акции. Премия за риск акции будет меньше, равна или больше премии за риск рынка в зависимости от того, будет ли бета - коэффицент акции меньше, равен или больше 1.

Соотношение между требуемой доходностью актива и риском можно графически представить линией рынка ценных бумаг (Security Market Line, SML), в соответствии с которой требуемую доходность акции i можно выразить следующим образом:

Требуемая доходность акции i = Безрисковая ставка +Премия за риск акции i = Безрисковая ставка + Рыночная премия за риск*Бета – коэффициент акции

В закладки

В современном мире всегда становится вопрос как грамотно распорядиться своими средствами и куда лучше инвестировать накопленные деньги.

Чем выше риск – тем выше доходность. Определите стратегию инвестирования.

Первое что вы должны сделать – это задать себе это вопрос: сколько вы готовы потерять при неблагоприятном развитии событий. В мире есть стандартная формула: чем выше риск – тем выше доходность, иначе, при прочих равных условиях зачем Вы будете рисковать своими деньгами получая такую же процентную ставку, или зачем кому-то платить Вам повышенную процентную ставку при одинаковом уровне риска. Это я к тому, что денежных ям не существует, чем выше риск – тем выше доходность. Если Вам кажется, что Вы нашли денежную яму, Вам следует переоценить риски, и задаться вопросом - возможно Вы что-то не знаете, поверьте так оно и есть.

Айвен Боски – финансист из США, однажды сказал фразу «Жадность - это хорошо» которая стала лозунгом 80-х в эпоху рассвета капитализма и рынка слияний и поглощений, которая актуальна до сих пор. Только стоит задать вопрос для кого - это хорошо? В инвестициях, при оценке рисков, Вы должны всегда задавать себе вопрос – кому это выгодно? Всегда стремитесь докопаться до сути, тогда перед Вами откроется вся картина. В ходе моей карьеры мне приходилось разрабатывать и индивидуальные инвестиционные планы для частных инвесторов, я первым делом спрашивал «сколько Вы готовы потерять?» – ответ практически всегда был ни сколько, зато на вопрос «тогда сколько Вы хотите заработать?» - все стремились заработать много. Именно жадность заставляет людей инвестировать в различные предложения с повышенным доходом и жадность заставляет людей верить в безопасность своих вложений. Человеку свойственно верить в то - во что он хочет верить, это психология, и люди предлагающие такие программы вложения денег этим пользуются. Помните, чем выше риск – тем выше доходность. Рынок только вверх идти не может, на нем всегда существуют и провалы, и коррекция.

Если Вам предлагают большую доходность с минимальным вложением средств, то однозначно риск потери средств высокий, иначе проще и дешевле получить деньги в банке или других финансовых учреждениях.

Диверсифицируйте – распределяйте средства между разными активами. Не инвестируйте все средства в один актив, так увеличивается риск потерять все средства. Распределяйте средства между разными классами активов.

Инвестируйте только туда в чем Вы отлично разбираетесь.

Если Вы собираетесь инвестировать во что-то отличное от депозита в банке, Вам следует начать разбираться в этой деятельности, будь то финансовые инструменты на рынке ценных бумаг, недвижимость или собственный бизнес. Вам следует уделить особое внимание деталям и тонкостям, потому что именно в них часто и кроется вся суть. Даже если мы говорим о депозите в банке, Вам нужно знать максимальную сумму возмещения по страхованию вкладов и разобраться в каких случаях может быть отозвана лицензия, и не забывайте хранить все документы.

Недвижимость

Инвестирование в недвижимость всегда считалось одним из самых надежных видов вложений, однако, как и любой вид инвестиций, имеет свои особенности и недостатки. Недвижимость обладает низкой ликвидностью (возможность быстрого обращения актива в деньги при минимальной потере в цене) но даже недвижимость не избавлена от рисков, риска утраты права собственности, порчи имущества, или полного его уничтожения. Если говорить о вложении средств в строящиеся объекты недвижимости, то возникает риск банкротства застройщика и заморозки проекта, в этом случае Вам нужно оценивать состояние экономики, строительной отрасли, местного рынка недвижимости и конкурентоспособность между его участниками, так же необходимо оценить финансовое состояние самой компании, в которую Вы собираетесь инвестировать. Но даже в этом случае Вы не сможете в случае чего повлиять на ход строительства и целевое расходование средств.

Рынок ценных бумаг.

Если мы говорим о рынке ценных бумаг, то Вы должны досконально разбираться во всех особенностях инструментов, в которые Вы инвестируете средства, более того Вы должны оценивать рынок, оценить тенденции, риски, финансовую отчетность, положение конкурентов по рынку, и т.д. Все это требует специальных знаний в области финансового и инвестиционного менеджмента. Двухнедельные курсы по рынку ценных бумаг дают только общие представление о рынке, и не способны даже близко заменить знания о финансовом и инвестиционном менеджменте которые получают финансисты в университетах. Инвестиционные компании, осуществляющие деятельность на рынке ценных бумах, предоставляют возможность доверительного управление средствами. В этом случае Вы передаете средства в доверительное управление профессиональным финансовым менеджерам, но даже в этом случае аналитики компании анализируют только доступную информацию в виде ежеквартальной и годовой отчетности, состоянии рынка, и публикуемой информации в средствах массовой информации. Такое положение не дает провести комплексный анализ, возможность повлиять на управления компанией, и не дает полного представление о реальном положении дел в компании.

Как видите инвестирование очень сложное дело, связанное с рисками. Риск есть во всем и всегда, главное правильно оценить соотношение риска и доходности.

Есть еще кое-что на рынке инвестиций.

Помимо инвестиционных компаний, предоставляющих услуги на рынке ценных бумаг, есть инвестиционные компании другого типа, которые специализируются на прямых инвестициях.

Поскольку инвестиционные компании, деятельность которых основывается на прямых инвестициях, входят в капитал компании, они имеют доступ к управленческой отчетности, могут определять стратегию развития, и могут влиять на управление компанией. Являясь собственниками компаний, они заинтересованы в создании эффективного предприятия и увеличении его стоимости. Возможность грамотного структурирования сделок может создавать дополнительный эффект в виде прибыли за счет кредитного плеча, так называемый эффект левереджа. Оценка инвестиционных проектов, принятие инвестиционных решений, структурирование сделок, определение стратегии развития компании, оптимизация производства, все это требует специальных знаний в области корпоративных финансов, финансового, инвестиционного, и операционного менеджмента. В инвестиционной компании работает штат высококвалифицированных специалистов, которые применяют накопленные знания и опыт в ежедневной работе. Такое положение дает уверенность в правильной оценке и позволяет не только оценить, но и управлять риском при инвестировании. Как правило, данная модель предполагает долгосрочные инвестиции. Существующая модель функционирования инвестиционных фондов данного типа действует в рамках ограниченного круга лиц, обладающих крупными капиталами.

Dmitry Karpachev

Оценка рисков играет важную роль на этапе формирования инвестиционной стратегии, поскольку от того, насколько инвестор готов идти на риск, во многом зависит и бюджет, и ожидание доходности. Так, если инвесторы рассматривают будущие вложения в недвижимость как низкорискованные, то они готовы платить больше за каждый доллар прогнозируемого дохода, тем самым понижая ставку доходности. То есть, чем ниже риски, тем ниже доходность.

Риск - это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдёт негативное событие, тем больше риск. Для инвестиций в недвижимость наиболее типичны две группы рисков - страновые риски и риски, связанные с конкретным проектом.

Страновые риски

К страновым рискам прежде относится вероятность возникновения экономических, политических и социальных потрясений в стране, где находится объект недвижимости.

Уровень странового риска можно узнать из отчётов рейтинговых агентств или консалтинговых фирм. Например, в рейтинге The Economist Intelligence Unit наименьшие страновые риски у Австрии, Великобритании, Германии и США, наибольшие - у Афганистана, Белоруссии, Украины и др.

Один из экономических факторов странового риска - рост инфляции . Зависимость такова: чем выше инфляция, тем больше риск. Наименьший риск представляет инфляция менее 5 % в год, наибольший - свыше 100 %. Рынок недвижимости застрахован от инфляционного риска тем, что стоимость аренды пересматривается ежемесячно или ежегодно: арендные ставки привязываются к индексу розничных цен, динамика которого отражает инфляцию. Чем чаще пересматриваются ставки, тем выше чувствительность объекта к инфляции и тем больше доход инвестора. Например, гостиничные номера, магазины, промышленно-складские помещения и жильё, сдаваемое в краткосрочную аренду, традиционно считаются объектами с повышенной чувствительностью к инфляции, офисы и REIT - средней, а земельные участки и квартиры, сдаваемые в долгосрочную аренду, - низкой.

Германия - в целом низкорисковая страна для инвестиций в недвижимость, однако здесь есть регионы повышенного риска. В частности, к ним относятся восточные земли

Другой экономический фактор странового риска связан с нестабильностью национальной валюты . Независимо от того, растёт её курс или падает, любое значительное отклонение представляет риск. Наибольшая опасность для рынков возникает в том случае, когда рост или падение валюты составляет более 20 %.

Для сырьевых экономик также характерен такой фактор риска, как снижение цен на нефть . Чем ниже цены, тем больше угроза экономике; наибольший риск - снижение цен на углеводороды более чем на 20 %. Так, по данным Savills , на фоне дешевеющей нефти с 2007 по 2009 год квартиры в российской столице подешевели на 51 %. В январе-феврале 2009 цены на нефть начали повышаться, и стоимость квадратного метра тоже пошла вверх. В 2015 году нефть показывает отрицательную динамику, и цены на жилье тоже снижаются.

Другие экономические факторы - снижение ВВП, падение темпов производства, сокращение экспорта и снижение покупательной способности населения. Наибольший риск - снижение каждого из этих показателей более чем на 10 %.

К страновым также относятся социально-политические риски. В частности, на рынке недвижимости может негативно сказаться отрицательный прирост населения , причём это справедливо не только для страны в целом, но и для конкретного населённого пункта, а также отдельного региона. Например, население Восточной Германии переезжает в более развитые и перспективные западные земли, поэтому последние считаются менее рискованными рынками для инвестиций в недвижимость (исключение - небольшие города в Рурской области, которая теряет население из-за нехватки рабочих мест).

Политическая ситуация также оказывает значительное влияние на поведение инвесторов и на их восприятие рисков. По данным исследования «Транио» , 17 % опрошенных риелторов считают, что политическая обстановка (наравне с экономической стабильностью) - одна из главных причин, по которым русскоязычные покупатели выбирают ту или иную страну для покупки недвижимости. Этот фактор особенно ярко выражен в таких странах, как Великобритания, Германия, США и Франция.

Социально-политические и экономические потрясения в стране могут надолго отпугнуть инвесторов от местного рынка недвижимости

Ещё один важный страновой риск - потенциальные изменения в законодательстве , которые могут повлиять на рынки недвижимости. Это могут быть изменения в налоговом законодательстве (повышение существующих налогов и введение новых), введение ограничительных законов, касающихся строительства и инвестиций, а также введение ограничений на движение капитала.

Риски проекта

Риски, связанные с проектом, можно разделить на две категории:

• риски проектов Added Value, цель которых - создание добавленной стоимости;
• риски арендного бизнеса.

1. Проекты Added Value

К проектам Added Value («добавленная стоимость») относятся строительство и редевелопмент. Риск таких проектов достаточно высокий, но и доходность тоже высокая - 14–25 % .

Основные риски, связанные со строительством:

• стоимость земли или объекта на входе может быть завышенной;
• строительство или ремонт могут затянуться;
• смета строительства или ремонта может быть превышена;
• стоимость продажи может быть ниже, чем планировалось;
• продажи могут идти медленнее, чем планировалось.

Все эти риски могут «съесть» доходность, в результате чего инвестор останется без прибыли или даже с убытком.

Строительные проекты более рискованны по сравнению с арендным бизнесом

Все указанные риски растут в прогрессии пропорционально закредитованности девелопера, то есть чем больше кредитных денег он использует, тем выше каждый из указанных рисков. При наихудшем сценарии, например, при высокой закредитованности стройки и существенной коррекции стоимости может оказаться так, что девелопер или инвестор останутся в убытке. Опытные девелоперы всегда просчитывают различные сценарии развития событий, и приемлемыми считаются такие, при которых инвестор выходит из проекта, заработав 15–20 % (классический сценарий) или 20–25 % (оптимистичный сценарий).

Риски проекта проявляются ещё до начала работ. В частности, существует риск неполучения разрешения на строительство (Permit Risk ). Его суть в том, что в случае с инвестициями в редевелопмент, капитальный ремонт или строительство с нуля для реализации после покупки земли или объекта нужно пройти согласования и получить разрешения. Обычно в цену закладывается риск неполучения соответствующего разрешения или того, что это займёт продолжительное время. В некоторых странах девелоперы готовы брать на себя риск неполучения разрешения.

Определить риски, связанные с конкретным объектом, помогает всесторонняя проверка - Due Diligence , - которая включает четыре типа экспертизы:

• юридическая экспертиза (Legal Due Diligence): юристы проверяют договор аренды и наличие разрешения на строительство;
• финансовая и налоговая экспертиза (Financial & Tax Due Diligence): налоговый консультант устанавливает реальные затраты на содержание объекта, рассчитывает прибыльность и размер налоговых отчислений;
• оценка рисков (Chance & Risk): экспертиза перспектив развития локации, а также влияния действующих и будущих конкурентов;
• техническая оценка (Technical Due Diligence): экспертиза технического состояния недвижимости (обычно не проводится при покупке новых объектов).

2. Арендный бизнес

Наименее рискованные объекты, сдающиеся в аренду, обладают следующими характеристиками:

• расположение в престижных районах;
• хорошее техническое состояние;
• арендаторы - представители среднего класса (для жилой недвижимости) или компании первого эшелона (в случае коммерческих объектов);
• средний уровень аренды, доступный среднестатистическим арендаторам;
• возможность перепрофилирования объекта (например, перевода гостиничной недвижимости в жилой фонд или наоборот);
• прибыль от аренды не ниже платы за кредит.

Расположение является важнейшей характеристикой: если недвижимость находится в хорошем районе, то риски будут минимальны, а объект - ликвиден. Однако с риском может быть связано дальнейшее развитие района , поэтому при выборе доходного объекта следует поинтересоваться планом застройки и узнать, могут ли будущие и уже реализуемые изменения (расширение транспортной сети, появление новых учреждений и т. д.) со временем повысить капитализацию объекта инвестиций или, наоборот, понизить его доходность. Например, если человек купил квартиру в Нью-Йорке с красивым видом на Центральный парк, то он априори обеспечил себе сохранность вложения, так как квартир с таким видом мало, и новых больше не будет.

Риск представляют также плохое состояние объекта и недостаточная техническая оснащённость . Чем хуже объёмно-планировочные решения внутри здания, обеспеченность современными инженерными системами и качество несущих конструкций, чем ниже конкурентоспособность объекта на рынке, тем ниже его стоимость и спрос со стороны арендаторов, а риски выше. Несмотря на то, что старые и изношенные объекты могут дать неплохую доходность в моменте, они всегда более рискованны для инвестиций, чем здания в хорошем состоянии.

Качество арендаторов и тип арендного контракта тоже могут повышать или понижать риски. Инвестор, который не готов идти на риск потери арендатора, скорее всего, вложится в объект с долгосрочными арендными контрактами. И наоборот, когда этот риск для инвестора приемлем, он будет рассматривать в качестве вариантов недвижимость с подходящим к концу или краткосрочным арендным договором.

При выборе доходной недвижимости стоит обращать внимание на то, насколько надёжен арендатор

Другой риск связан с выбором способа финансирования и дальнейшим управлением заёмными средствами. Как правило, чем выше доля заёмного капитала, тем выше риск.

Эффект рычага - это когда стоимость заёмного финансирования дешевле, чем доходность проекта. Инвестор может договориться с банком таким образом, чтобы платить процент по кредиту, но выплачивать минимум от тела кредита. Таким методом можно увеличить операционную доходность от инвестиции. Но такой метод повышения доходности приводит к другому риску. Если цена объекта снизится, когда нужно будет продлевать кредитный договор, то банк потребует пропорционально докапитализировать кредит и предоставить дополнительное гарантийное обеспечение (margin call). Поэтому важно находить правильный баланс рычага доходности и рисков, это умение профессиональных инвесторов.

Капитал, взятый в долг для инвестиций, должен приносить прибыль, превышающую плату за его использование. Если прибыль от недвижимости ниже платы за кредит, инвестор несёт потери, которые тем больше, чем больше величина заёмных средств.

По мнению эксперта, на рынке недвижимости появился ещё один риск: так как ставки по кредитам в 2014–2015 годах во многих странах достигли самого низкого уровня в истории и практически приблизились к нулю, то через 3–5 лет они могут значительно вырасти, и когда это произойдёт, стоимость недвижимости снизится.

Риск представляет также удалённое управление объектом: удалённость недвижимости ослабляет контроль над ней, поэтому попытка заниматься менеджментом зарубежного проекта из России связана с большими рисками. Вместо удалённого самостоятельного управления рекомендуется нанять специализированную компанию .

Не менее важен и риск, связанный со структурированием сделки . Есть различные схемы, которые позволяют оптимизировать налоги - например, акционерный заём или оформление через серию компаний. Это повышает доходность, но снижает прозрачность и повышает риск владения. Налоговое управление может не принять структуру оптимизации и начислить дополнительные налоги и штрафы. В мире повышается прозрачность банковской системы, ОЭСР вводит меры по противодействию размыванию налогооблагаемой базы , и Россия требует от своих резидентов уплачивать налоги на доходы, полученные за рубежом. Все эти изменения повышают риски избыточного структурирования объектов с целью оптимизации налогов. Наша рекомендация для клиентов: во-первых, советоваться с налоговыми консультантами, а во-вторых, не переусердствовать с оптимизацией, так как это чревато проблемами с налоговыми службами в обозримом будущем.

Упомянутые выше пункты определяют главный риск - риск уменьшения ликвидности, то есть снижения потенциала быстрой продажи без потери стоимости и снижения потенциального роста капитализации при позитивном сценарии развития рынка. Соответственно, чем ниже риски по упомянутым выше пунктам, тем выше ликвидность, и, как следствие, ниже стартовая доходность объекта.

В итоге

Основными рисками при вложении в недвижимость являются:

Страновые риски
Экономические	рост инфляции; нестабильность валюты; снижение цен на нефть; снижение ВВП, падение темпов производства и сокращение экспорта; снижение покупательной способности населения.
Социально-политические	отрицательный прирост населения; нестабильная политическая ситуация; введение законодательных ограничений.
Риски проекта
Added Value	завышенная цена покупки земли или объекта; превышение сметы; несоблюдение сроков; риск продажи по более низкой цене; Permit Risk.
Арендный бизнес	строительство в окрестностях объекта, снижающее его стоимость; плохое состояние объекта; низкое качество арендатора; краткосрочный арендный договор; большая доля заёмного капитала; удалённое управление; структурирование сделки.

Что выбрать - высокую доходность или низкие риски - зависит от самого инвестора и от его отношения к рискам. Главная проблема многих покупателей - в том, что они начинают разговор с вопроса «Какая доходность?», а первым вопросом на самом деле должен быть «Каковы риски, и как я смогу продать этот объект в будущем?». Если инвестор хочет получать большую доходность, он должен быть готов принять больший риск.

Юлия Кожевникова, «Транио»